Contratos de Aluguel

O que é o módulo de Contratos?

O módulo de Contratos permite criar e gerenciar contratos de aluguel dos seus inquilinos, com suporte a modelos personalizados, geração de PDF, fiador, vistoria, controle de assinatura e armazenamento de documentos.

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Modelos de Contrato

Antes de criar um contrato, cadastre ao menos um modelo na aba Modelos.

Criando um modelo

1. Acesse Contratos → Modelos → Novo modelo
2. Defina o nome, o tipo de imóvel (Residencial, Comercial etc.) e a finalidade:
   • Modelo de Contrato — aparece no seletor "Modelo de contrato" do formulário de contrato
   • Modelo de Vistoria — aparece no seletor "Modelo de vistoria" do formulário de contrato
   • Aditivo — para termos aditivos
   • Outros — uso livre
3. Redija o conteúdo usando o editor — ele suporta texto rico (negrito, itálico, títulos, listas, alinhamento, tabelas)
4. Use variáveis no formato {{nome_da_variavel}} para campos preenchidos automaticamente na geração do PDF
5. Clique em uma variável no painel lateral para inseri-la na posição atual do cursor

Variáveis disponíveis

Inquilino

Imóvel

Valores

💡 O {{valor_aluguel}} é definido no cadastro do inquilino — não é um campo do contrato. O {{valor_caucao}} é calculado automaticamente a partir do número de aluguéis definido no campo Caução do contrato.

Fiador

Disponível quando os dados do fiador forem preenchidos na aba Partes do formulário de contrato.

Se nenhum dado de fiador for preenchido, as variáveis {{fiador_*}} aparecem como "Não informado" no PDF.

Datas e prazo

Penalidades por atraso

Cláusulas

Proprietário (titular da licença)

Locador

Disponível quando um locador estiver vinculado ao contrato (aba Locadores).

Campos não preenchidos no cadastro aparecem como "Não informado" no PDF.

Macros de conversão para extenso

Além das variáveis comuns, o editor suporta duas macros que convertem valores para texto por extenso automaticamente na geração do PDF.

{{extenso:VAR_OU_NÚMERO}}

Converte um número inteiro para palavras em português.

{{moeda:VAR_OU_VALOR}}

Converte um valor monetário para palavras em português (reais e centavos).

Uso combinado: Para escrever "doze (12) meses", use {{extenso:prazo_contrato_meses}} ({{prazo_contrato_meses}}) meses.
Para "um mil e quinhentos reais (R$ 1.500,00)", use {{moeda:valor_aluguel}} ({{valor_aluguel}}).

As macros aparecem na lista de variáveis do editor com o prefixo Macro — e podem ser inseridas com um clique.

Slots de imagem (modelos de vistoria)

Modelos com finalidade Modelo de Vistoria suportam marcações especiais de foto no formato:

{{img:chave:Descrição da imagem}}

• chave — identificador único do slot dentro do modelo (sem espaços; ex: foto_entrada, foto_sala)
• Descrição — texto exibido ao usuário no momento do envio das fotos (ex: Foto da entrada da residência)

Exemplo no modelo:

<p>Estado da entrada:</p>
{{img:foto_entrada:Foto da entrada da residência}}

<p>Sala de estar:</p>
{{img:foto_sala:Foto da sala de estar}}

Como funciona na geração:

1. Abra o documento do contrato (Abrir documento) e vá à aba Vistoria; clique em Gerar PDF
2. A tela exibe cada slot de imagem com botão de upload individual — as fotos já salvas aparecem com o badge Salvo e thumbnail
3. Selecione as fotos — elas são redimensionadas automaticamente no navegador (máx. 1 200 px, WebP/JPEG) e salvas imediatamente por slot no servidor
4. A barra de progresso mostra quantos slots estão preenchidos (x/total)
5. Você pode fechar e voltar depois — as fotos ficam salvas no contrato e reaparecerão na próxima abertura do modal
6. Clique em Gerar Relatório — o sistema usa as fotos salvas e incorpora no PDF
7. Slots sem foto são substituídos por um marcador visual [Imagem não inserida]

Gerenciando fotos salvas:

• Remover (botão ao lado do thumbnail) — remove a foto de um slot individualmente; pede confirmação
• Limpar tudo (botão superior) — remove todas as fotos salvas do contrato; pede confirmação
• As fotos persistem entre sessões e dispositivos — não dependem do navegador ou cache local

Quebra de página

Para forçar uma quebra de página em um ponto específico do documento (ex.: começar as cláusulas, a vistoria ou as assinaturas em uma nova folha), use o marcador:

{{quebra-pagina}}

• Na barra de ferramentas do editor, o botão ⤓ ("Quebra de página") insere o marcador já em uma linha própria — basta posicionar o cursor onde a nova página deve começar.
• O marcador é visível no editor (você enxerga onde a quebra acontece), mas não aparece no PDF: ao gerar o PDF, ele é convertido em uma quebra de página real.
• Funciona tanto no modelo quanto na cópia editável do documento dentro do contrato.
• Dica: deixe o marcador sozinho em sua própria linha (é o que o botão faz). Comentários HTML (<!-- ... -->) não funcionam como quebra de página — use sempre o marcador.

Prévia PDF

Após salvar o modelo, clique em Prévia PDF para visualizar o documento com dados de exemplo.

⚠️ Salve o modelo antes de gerar a prévia — a prévia usa o conteúdo salvo no banco, não o conteúdo em edição.

Guia de Fotos (modelos de Vistoria)

Para modelos com finalidade Vistoria, o card exibe o botão Guia de Fotos. Ao clicar, o sistema:

1. Lê todas as marcações {{img:chave:descrição}} do modelo
2. Gera um PDF imprimível com a lista numerada de cada foto prevista
3. Cada item exibe: número da foto, título resumido, chave técnica, descrição completa de captura e campo para anotações
4. O PDF é baixado automaticamente no navegador

Use o guia para orientar quem vai realizar a vistoria física — imprima e leve para a visita ou compartilhe digitalmente com o vistoriador.

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Locadores

A aba Locadores permite cadastrar as pessoas físicas ou jurídicas que atuam como proprietárias/locadoras nos contratos. Campos disponíveis: nome, CPF/CNPJ, RG, e-mail, telefone, endereço, nacionalidade, estado civil e profissão.

• Ao vincular um locador a um contrato, as variáveis {{locador_*}} são preenchidas automaticamente no PDF.
• Locadores vinculados a contratos são desativados em vez de excluídos, preservando o histórico.

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Contratos

Formulário de contrato — sub-abas

O formulário de criação e edição de contratos é organizado em 6 abas:

Partes

Identifica as partes principais do contrato.

• Inquilino — obrigatório; define de qual inquilino virão as variáveis {{inquilino_*}} e o valor do aluguel
• Locador — opcional; vincula um locador cadastrado (aba Locadores)

Garantia

Dados do fiador (opcional). Preencha apenas se o contrato exigir fiança.

💡 Deixe os campos em branco se o contrato não tiver fiança — as variáveis {{fiador_*}} aparecerão como "Não informado" no PDF. O nome do fiador é exibido no card da listagem; CPF, RG e demais dados sensíveis ficam visíveis apenas no formulário de edição.

Imóvel & Modelo

• Imóvel — define {{imovel_endereco}} e {{imovel_tipo}}
• Modelo de contrato — template com finalidade "Contrato" usado no botão Gerar Contrato
• Modelo de vistoria — template com finalidade "Vistoria" usado no botão Gerar Vistoria (com suporte a slots {{img:...}})
• Tipo de assinatura — Físico (documento em papel) ou Digital

Vigência

• Data de início → {{data_inicio}} e {{data_contrato}}
• Data de término → {{data_fim}}; o prazo em meses é calculado automaticamente em {{prazo_contrato_meses}}
• Data de vistoria → {{data_vistoria}} — data em que a vistoria do imóvel foi realizada
• Renovação automática — quando ativado, o contrato não expira automaticamente ao atingir a data de término. Ele permanece ativo até você acionar Encerrar manualmente. Útil para contratos com cláusula de renovação tácita. O card do contrato exibe o badge azul "Renovação auto" quando esta opção está ativa.

Financeiro

• Valor do aluguel — exibido somente para referência; vem do cadastro do inquilino ({{valor_aluguel}})
• Caução (n° de aluguéis) — número de aluguéis cobrados como caução (ex: 2). O valor final {{valor_caucao}} é calculado como n° de aluguéis × valor do aluguel
• Multa por rescisão → {{multa_rescisao}}
• Índice de reajuste → {{indice_reajuste}}

Cláusulas

• Forma de pagamento → {{forma_pagamento}}
• Cidade do foro → {{cidade_foro}}
• Prazo devolução caução (dias) → {{prazo_devolucao_caucao}}
• Prazo de aviso prévio (dias) → {{prazo_aviso_previo_dias}}

Arquivo

• Local de armazenamento físico — onde está guardado o contrato impresso (ex: "Pasta azul, gaveta 3")
• Observações — notas internas (não aparecem no PDF)

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Criando um contrato

1. Na aba Contratos, clique no botão +
2. Em Partes: selecione o inquilino e, se houver, o locador; preencha os dados do fiador (opcional)
3. Em Imóvel & Modelo: selecione o imóvel, o modelo de contrato e o tipo de assinatura
4. Em Vigência: defina as datas de início, término e vistoria
5. Em Financeiro: informe o número de aluguéis para caução, multa e índice de reajuste
6. Em Cláusulas: preencha forma de pagamento, foro e prazos
7. Clique em Salvar em qualquer aba — o contrato é salvo completo

Status do contrato

💡 Contratos com Renovação automática ativada nunca passam automaticamente para "Vencido" — permanecem Ativos até você encerrar manualmente ou usar o botão Renovar para definir nova data de término.

Ações disponíveis

• Ativar — muda status para Ativo
• Renovar (apenas contratos Ativos) — abre um modal para definir nova data de término. Deixe o campo em branco para prazo indeterminado. A data anterior é substituída e o campo Renovado em é atualizado no card.
• Encerrar — muda para Encerrado
• Arquivar — move para arquivo (somente leitura)
• Abrir documento — visível quando há um modelo de contrato e/ou vistoria vinculado; abre a tela de Documento do contrato (ver seção abaixo), onde você edita a cópia e gera o PDF
• Excluir — apenas contratos em Rascunho podem ser excluídos

Filtrando contratos

Use os seletores acima da listagem para filtrar por:

• Status — Rascunho, Aguardando assinatura, Ativo, Vencido, Encerrado ou Arquivado
• Inquilino — exibe apenas contratos do inquilino selecionado
• Imóvel — exibe apenas contratos vinculados ao imóvel selecionado
• Locador — exibe apenas contratos do locador selecionado

Os filtros podem ser combinados e são aplicados imediatamente ao selecionar.

Navegação na listagem

A listagem exibe 20 contratos por página. Quando há mais de uma página, os controles Anterior e Próxima aparecem abaixo da lista. Clique em qualquer card para abri-lo diretamente no formulário de edição.

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Documento do contrato (cópia editável)

A partir do botão Abrir documento no card, você acessa a tela do documento do contrato, com abas Contrato e Vistoria. Diferente do modelo (que é reutilizável), aqui você trabalha uma cópia específica deste contrato.

Fluxo

1. Gerar do modelo — cria uma cópia do modelo selecionado já com as variáveis substituídas pelos dados reais do contrato. Em modelos de vistoria, os marcadores de imagem {{img:...}} são preservados (as fotos entram na geração do PDF).
2. Editar — ajuste o texto livremente no editor; são alterações exclusivas deste contrato, sem afetar o modelo.
3. Substituir variáveis — re-resolve quaisquer {{variáveis}} ainda presentes na cópia (útil se você colar trecho do modelo ou os dados do contrato mudarem). Suas edições são preservadas.
4. Salvar documento — grava a cópia.
5. Gerar PDF — exporta o PDF a partir da cópia editada e o anexa ao contrato. Na aba Vistoria, o botão abre o envio de fotos e gera o relatório usando as fotos salvas.
6. Regerar do modelo — descarta as edições e refaz a cópia a partir do modelo (ação destrutiva, pede confirmação).

💡 As fotos da vistoria salvas no contrato são inseridas automaticamente ao gerar o PDF — não é preciso reenviá-las a cada geração.

⚠️ Trocar o modelo no formulário do contrato não sobrescreve uma cópia já existente. Use Regerar do modelo na tela do documento quando quiser recomeçar do modelo.

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Anexos

Cada contrato possui uma seção de Anexos com suporte a múltiplos tipos de documento:

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Painel do Inquilino

Ao editar um inquilino, a aba Contratos mostra um atalho para visualizar todos os contratos vinculados a ele diretamente no módulo de Contratos.

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Segurança

O conteúdo HTML dos modelos é sanitizado no servidor antes do armazenamento — somente tags de formatação são permitidas. Valores dinâmicos são escapados antes da geração do PDF para prevenir injeção de conteúdo malicioso.

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Veja também

• Cadastro de Inquilinos — onde o valor do aluguel e as penalidades por atraso são definidos
• Locadores — cadastro de proprietários/locadores vinculáveis aos contratos
• Rateio de Despesas — lançamento de despesas vinculadas ao imóvel do contrato